עדכון שוק תל אביב, אוקטובר 2026

שוק הנדל״ן המובחר בתל אביב מחזיק מעמד יפה. במחצית הראשונה של 2026 עלתה התפוסה במגדלי המשרדים מדרגת Class A בעיר לכמעט 99%, לפי ניומארק נת״מ. חברות סייבר, דיפנס-טק ותעשיות ביטחוניות התרחבו, ואילו חלק מחברות ההייטק המסורתיות צמצמו שטחים. הביקוש החזק ביותר הוא למשרדים לאורך ציר דרך מנחם בגין ליד שרונה וברחוב יגאל אלון.

גם בצמרת שוק המגורים התמונה יציבה: דירות יוקרה חדשות בנווה צדק עדיין נמכרות הרבה מעל ₪100,000 למ״ר, אף שהעסקאות בשכונה מעטות. המספרים האלה מבססים את מעמדה של תל אביב כמרכז הכלכלי המוביל במזרח הים התיכון.

העדכון מבוסס על הנתונים העדכניים ביותר שפורסמו עד אוקטובר 2026.

עיקרי הדברים

• משרדים בקצה העליון: במגדלי Class A בתל אביב עמדו דמי השכירות הממוצעים על כ-₪126 למ״ר לחודש במחצית הראשונה של 2026, לעומת כ-₪125 במחצית השנייה של 2025, לפי ניומארק נת״מ. ציר דרך מנחם בגין ליד שרונה הוביל עם כ-₪151 (לעומת כ-₪146), אחריו המגדלים החדשים באזור הרחובות חסן ערפה ויצחק שדה עם כ-₪144, ורחוב יגאל אלון עם כ-₪139. באזור הסיטי הוותיק סביב שדרות רוטשילד דמי השכירות נשארים קרוב לרמות של השנים האחרונות, במגמת ירידה איטית, לפי גלובס.
• רף המחירים בדירות יוקרה: פרויקטי יוקרה חדשים בנווה צדק נמכרים הרבה מעל ₪100,000 למ״ר: העסקאות בפרויקט רב קוק רזידנסז בסוף 2025 שיקפו ממוצע של כ-₪178,000 למ״ר, לפי כלכליסט. בשכונה כולה המחירים נמוכים בהרבה והעסקאות מעטות מאוד: לפי נתוני רשות המסים שפרסם ביזפורטל ביולי 2026, המחיר החציוני בעסקאות שנסגרו בשנה שקדמה לכך היה כ-₪75,800 למ״ר, ירידה של 8.6% לעומת השנה הקודמת, ונרשמו רק 12 עסקאות בשנה שלמה.
• כמעט אין משרדים פנויים: שיעור התפוסה במגדלי Class A בתל אביב עלה במחצית הראשונה של 2026 מכ-95.8% לכ-98.9%, ובצירי בגין ויגאל אלון הגיע לכ-99%. גם בנייני Class B הוותיקים התאוששו: התפוסה בהם עלתה מכ-87.4% לכ-91.4%, ודמי השכירות הממוצעים נשארו על כ-₪86 למ״ר.
• החלופה על החוף: הרצליה פיתוח נשארת החלופה העיקרית של חברות ההייטק למרכז העיר, אבל היא נחלשת: דמי השכירות הממוצעים במשרדי Class A ירדו אל מתחת ל-₪100 למ״ר, לכ-₪97, והתפוסה ירדה מכ-94% לכ-91% במחצית הראשונה של 2026.

ליבת העסקים: החברות עוברות למגדלים הטובים ביותר

השוק המסחרי בתל אביב עובר שינוי מבני: השוכרים עוברים לנכסים הטובים ביותר, ומנועי הביקוש מתחלפים. לפי הסקר האחרון של ניומארק נת״מ, חברות סייבר, דיפנס-טק ותעשיות ביטחוניות מרחיבות את פעילותן ומגדילות את הביקוש למשרדים, בעיקר בתל אביב, בזמן שחברות הייטק מסורתיות מצמצמות שטחים ותחומי ה-SaaS והגיימינג מדשדשים. בגלובס סיכמו את זה כך: חברות הדיפנס-טק חילצו את שוק המשרדים בתל אביב מהמשבר של השנים האחרונות.

חברות הייטק, גופים פיננסיים ומשרדי עורכי דין מאחדות את השטחים שלהן. במקום להחזיק כמה משרדים מפוזרים, הן שוכרות שטח אחד גדול ומובחר במגדל חדיש, עם יעילות אנרגטית גבוהה, שירותים מודרניים ומיקום מרכזי.

דרך בגין ושרונה: כאן מתרכז הביקוש למשרדי Grade-A

ציר דרך מנחם בגין ליד שרונה מוביל היום את העיר בדמי השכירות למשרדים, עם כ-₪151 למ״ר במחצית הראשונה של 2026, ואחריו המגדלים החדשים באזור חסן ערפה ויצחק שדה עם כ-₪144. אזור הסיטי הוותיק סביב שדרות רוטשילד, לעומת זאת, נחלש. התפוסה באזורים המובילים עומדת על כ-99%, כך שכמעט לא נשאר שטח פנוי לשוכרים חדשים, והתחרות על כל שטח שמתפנה עזה.

תאגידים רב-לאומיים מוכנים לשלם פרמיה על בניין עם אישורי ESG (סביבה, חברה וממשל תאגידי) מתקדמים, מערכות סינון אוויר מתוחכמות ושירותים ברמה גבוהה לשוכרים: גינות גג, מרכזי בריאות ומסעדות איכותיות. ריכוז הביקוש הזה שמר על המגדלים החדשים כמעט מלאים, בזמן שבנייני Class B הוותיקים, שאיבדו שוכרים ב-2025, רק עכשיו מתאוששים.

הרצליה פיתוח: עדיין החלופה, אבל חלשה יותר

מע״ר תל אביב נשאר הבחירה המועדפת למטות של חברות, והרצליה פיתוח נשארת שוק משני חשוב. הקומות שם גדולות יותר, המשרדים בנויים בסגנון קמפוס, והמובלעת החופית מושכת חברות טכנולוגיה שזקוקות לשטחי מעבדה ומחקר נרחבים.

הנתונים האחרונים מראים שהיא מאבדת גובה: במחצית הראשונה של 2026 ירדו שם דמי השכירות הממוצעים במשרדי Class A בכ-4%, לכ-₪97 למ״ר, והתפוסה ירדה מכ-94% לכ-91%. באותה תקופה התפוסה עלתה בבני ברק ובפתח תקווה, לאורך הקו האדום של הרכבת הקלה. בזכות הקרבה לפרברי מגורים אמידים, הרצליה פיתוח עדיין מתאימה למנהלים בכירים שרוצים נסיעה קצרה לעבודה, בלי לוותר על שירותים ברמה גבוהה.

מגורי יוקרה ומשרדים: הגבול מיטשטש

הגבול בין הנדל״ן המסחרי לנדל״ן היוקרה למגורים בתל אביב הולך ונעלם. בעלי הון גבוה במיוחד, מנהלים בכירים ומשקיעים בינלאומיים מחפשים סביבה אחת, שבה אפשר לעבור בקלות מפגישת עסקים רבת משקל אל בית פרטי ברמה גבוהה.

פרויקטים מעורבי שימושים הם הסטנדרט החדש

הקונה האמיד בתל אביב רוצה לגור, לעבוד ולבלות באותו מקום. הביקוש הזה עומד מאחורי ההצלחה של פרויקטים מעורבי שימושים, שמשלבים דירות יוקרה עם משרדים ושטחי מסחר ברמה גבוהה, בוטיקים ומסעדות שף. שרונה והשוליים הדרומיים של נווה צדק הם דוגמאות בולטות.

הדיירים בפרויקטים האלה מקבלים לובי פרטי, שירותי קונסיירז׳ 24/7 וגישה בלעדית לטרקליני עסקים. בפועל, המשרד מגיע אל הבית, וברמה גבוהה מאוד.

המחירים, ומי הם הקונים בפלח העליון

בשוק המגורים, הביקוש לנכסי היוקרה העליונה נשאר חזק, וכמעט אינו מושפע מהתנודות בשוק המשכנתאות. הקונים כאן הם בעיקר מייסדי הייטק ישראלים עם הרבה מזומנים, משקיעים זרים ומנהלים בכירים.

לדעתנו, הגבול בין החיים העסקיים למגורי היוקרה בתל אביב כמעט נמחק: השוכרים והקונים המובילים היום לא קונים רק מטרים רבועים, הם משקיעים בסביבת חיים שלמה ומשולבת.

בשכונות כמו נווה צדק, שבהן הקרקע מעטה וכללי השימור נוקשים, דירות יוקרה חדשות נמכרות הרבה מעל ₪100,000 למ״ר. במאי 2026 דיווח גלובס שמחירי הדירות החדשות שמתוכננות באתר אחד בנווה צדק צפויים להגיע ל-₪120,000 למ״ר ויותר. השכונה כולה נסחרת במחירים נמוכים בהרבה ובמעט מאוד עסקאות: לפי נתוני רשות המסים שפרסם ביזפורטל ביולי 2026, המחיר החציוני בעסקאות שנסגרו בשנה שקדמה לכך היה כ-₪75,800 למ״ר, ירידה של 8.6%, ונרשמו רק 12 עסקאות. מהניסיון שלנו, גם בצפון הישן וברמת אביב הביקוש לפנטהאוזים מובחרים עם נוף לים או לפארק הירקון נשאר חזק.

שאלות ותשובות

מה המחיר הממוצע למ״ר בדירות יוקרה בתל אביב?

אין ממוצע רשמי אחד לפלח היוקרה. בנווה צדק, פרויקטי יוקרה חדשים נמכרים הרבה מעל ₪100,000 למ״ר: בפרויקט רב קוק רזידנסז העסקאות בסוף 2025 שיקפו ממוצע של כ-₪178,000 למ״ר (כלכליסט), ולפי גלובס, מחירי הדירות החדשות באתר נוסף בשכונה צפויים להגיע ל-₪120,000 למ״ר ויותר. לשם השוואה, המחיר החציוני בכל העסקאות בשכונה בשנה שדווחה ביולי 2026 היה כ-₪75,800 למ״ר (ביזפורטל, לפי נתוני רשות המסים). נכסי דגל יוצאי דופן יכולים להגיע למחירים גבוהים עוד יותר, כי ההיצע מוגבל והביקוש, מהארץ ומחו״ל, גבוה.

מה קורה לדמי השכירות במשרדים במע״ר תל אביב?

לפי ניומארק נת״מ, דמי השכירות הממוצעים במגדלי Class A בתל אביב עמדו במחצית הראשונה של 2026 על כ-₪126 למ״ר לחודש. בציר דרך מנחם בגין ליד שרונה הם הגיעו לכ-₪151, ובאזור חסן ערפה ויצחק שדה לכ-₪144. התפוסה במגדלי Class A הגיעה לכ-99%, בזכות ההתרחבות של חברות סייבר, דיפנס-טק ותעשיות ביטחוניות. שוכרים עסקיים גם ממשיכים להעדיף משרדים מודרניים בתקני ESG, כדי למשוך את העובדים הטובים ביותר.

למה הנדל״ן המסחרי ונדל״ן היוקרה בתל אביב קשורים זה בזה?

הקשר נובע מתפיסת "לגור, לעבוד ולבלות", שאנשי מקצוע אמידים ומנהלים בכירים בחברות רב-לאומיות מעדיפים: הם רוצים לגור קרוב לעבודה, ובבית ברמה גבוהה. פרויקטים מעורבי שימושים באזורים כמו שרונה ודרום המע״ר משלבים משרדים מובחרים עם מגדלי מגורי יוקרה, ויוצרים סביבה שמזינה את עצמה ושומרת על ערך הנכסים.

האם הרצליה פיתוח עדיין חלופה ממשית למרכז תל אביב עבור שוכרי משרדים?

כן, אף שהיא נחלשה. הרצליה פיתוח נשארת מוקד הייטק חופי מוביל, עם קומות גדולות יותר ומשרדים בסגנון קמפוס, בדמי שכירות נמוכים מאלה של מע״ר תל אביב: כ-₪97 למ״ר לחודש במחצית הראשונה של 2026, לעומת ממוצע של כ-₪126 במגדלי Class A בתל אביב. עם זאת, התפוסה שם ירדה באותה תקופה לכ-91%. היא ממשיכה למשוך מרכזי מו״פ ומטות של חברות רב-לאומיות שזקוקות לשטח רב ולקרבה לשכונות מגורים אמידות כמו רמת אביב.

מקורות

• גלובס: Defense-tech boom pushes up Tel Aviv office rents (ספטמבר 2026)
• מרכז הנדל״ן: הרק״ל משנה את מפת המשרדים, לפי סקירת ניומארק נת״מ למחצית הראשונה של 2026 (ספטמבר 2026)
• כלכליסט: אלמוגים מכרה ביום האחרון של 2025 שלוש דירות ב-155 מיליון שקל (ינואר 2026)
• ביזפורטל: נווה צדק, העסקאות והמחירים בשנה האחרונה לפי נתוני רשות המסים (יולי 2026)
• גלובס: Nacht sells two Neve Tzedek lots to Australians for NIS 130m (מאי 2026)