שרונה, דרך בגין, יגאל אלון, רוטשילד או רמת החייל: איך בוחרים אזור למשרד בתל אביב
קו הרקיע של תל אביב ורמת גן מעל האיילון, ממבט מאוניברסיטת תל אביב
את האזור למשרד בוחרים קודם לפי המקום שבו העובדים גרים והדרך שבה הם מגיעים לעבודה, ורק אחר כך לפי התקציב. הפערים בין אזורי המשרדים בתל אביב גדולים: במחצית הראשונה של 2026 עמד המחיר הממוצע במגדלי Class A בדרך בגין על כ־151 ₪ למ״ר בחודש, בתפוסה של 98.95%. ברמת החייל המחיר הממוצע בבנייני Class A היה כ־77 ₪ למ״ר, בתפוסה של 90.31%. שני הנתונים לקוחים מהסקר של ניומארק נת״מ, שבדק 61 מגדלי Class A בתל אביב ובבורסה.
בהמשך תמצאו את האזורים שחברות שוקלות לרוב זה מול זה, מה הנתונים אומרים על כל אחד, ולמי כל אזור מתאים.
הנתונים זה לצד זה
בנייני משרדים Class A, המחצית הראשונה של 2026, לפי סקר ניומארק נת״מ. שכירות ודמי ניהול בש״ח למ״ר לחודש, חניה בש״ח לחניה לחודש.
- דרך בגין (שבה נמצאים שרונה ומרכז עזריאלי): שכירות 151.00, דמי ניהול 20.80, חניה 1,197, תפוסה 98.95%
- יגאל אלון (שבו נמצא ToHa): שכירות 139.17, דמי ניהול 17.67, חניה 1,100, תפוסה 99.10%
- יצחק שדה וחסן ערפה, הסמוכים לו: שכירות 143.76, דמי ניהול 17.00, חניה 1,425, תפוסה 98.70%
- רמת החייל: שכירות 77.07, דמי ניהול 20.36, חניה 886, תפוסה 90.31%
- ממוצע Class A בתל אביב: שכירות 126.13, דמי ניהול 20.14, חניה 1,157
שכר הדירה הוא רק חלק מהעלות החודשית, אז הוסיפו את דמי הניהול. קומה של 1,000 מ״ר בדרך בגין עולה כ־171,800 ₪ בחודש בשכירות ובדמי ניהול: (151.00 + 20.80) × 1,000. אותה קומה ברמת החייל עולה כ־97,400 ₪. שני הסכומים לא כוללים ארנונה, חניה והתאמות.
דרך בגין, שרונה ועזריאלי
זו כתובת המשרדים המבוקשת ביותר בעיר, והמחיר משקף את זה. הסקר מייחס את עליית המחירים בעיקר לנגישות לקו האדום של הרכבת הקלה ולרכבת ישראל, וגם למעבר של חברות טכנולוגיה, סייבר ופיננסים למגדלים החדשים.
למי זה מתאים: לחברות שמגייסות עובדים מכל גוש דן, שמגיעים אליהן לקוחות ומשקיעים, ושהעובדים שלהן נוסעים ברכבת וברכבת הקלה.
מה כדאי לדעת: בתפוסה של כמעט 99% אין הרבה מבחר, וקשה להוריד את שכר הדירה. המשא ומתן עובר לתנאים אחרים: השתתפות בעל הבניין בהתאמות, חודשי גרייס, תקופת החוזה ואופציות להארכה או להרחבה. הסקר צופה כניסה של מגדלים חדשים לאורך דרך בגין במחצית השנייה של 2026, וזה ירחיב את המבחר.
יגאל אלון ו־ToHa
ביגאל אלון נמדדה התפוסה הגבוהה ביותר בסקר, 99.10%, במחיר של כ־139 ₪ למ״ר. הרחוב עובר במקביל לאיילון, סמוך לתחנת השלום, והמגדלים החדשים בו מציעים קומות גדולות. לפי הסקר, ליגאל אלון ולאזור יצחק שדה הסמוך יש ביקוש יציב מחברות בינלאומיות שמחפשות שטחים גדולים מאוד.
למי זה מתאים: לחברות בצמיחה שצריכות קומה גדולה או כמה קומות באותו בניין, ולחברות בינלאומיות שפותחות משרד בתל אביב.
מה כדאי לדעת: גם לאורך יגאל אלון צפויים להיכנס מגדלים חדשים. חברה שחותמת בחודשים הקרובים צריכה להשוות בין קומה במגדל ותיק לבין התנאים שמציעים בבניין שרק נפתח.
רוטשילד ולב העיר
זה שוק אחר. רוב בנייני המשרדים סביב שדרות רוטשילד ובלב העיר ותיקים וקטנים יותר, ורבים מהם נמצאים באזור השימור של העיר הלבנה. לא פעם המשרדים יושבים מעל בתי קפה וחנויות ברחוב. סקר של מגדלי משרדים לא מתאר טוב את האזור הזה, ולכן כדאי לבדוק כל בניין לגופו: מעלית, מיזוג, נגישות, מרחב מוגן בקומה או בבניין, ומה בעל הבניין מרשה לשנות.
למי זה מתאים: לצוותים קטנים, לקרנות ולסטודיואים, ולחברות שהעובדים שלהן גרים במרכז ומגיעים ברגל או באופניים.
מה כדאי לדעת: קומות גדולות נדירות כאן. חברה שצפויה להכפיל את מספר העובדים בתוך שנתיים עלולה לצאת מהבניין מהר.
רמת החייל
שטח Class A ברמת החייל עולה כ־77 ₪ למ״ר, כמחצית מהמחיר בדרך בגין, ובתפוסה של 90.31% יש יותר שטחים לבחור מהם. גם החניה כאן היא הזולה ביותר מבין אזורי תל אביב בסקר, כ־886 ₪ לחניה בחודש. האזור בנוי כפארק משרדים, הקו האדום לא עובר בו, ורוב העובדים מגיעים ברכב או באוטובוס.
למי זה מתאים: לצוותי פיתוח שצריכים הרבה שטח בעלות סבירה, ולחברות שרוב העובדים שלהן מגיעים ברכב.
מה כדאי לדעת: תפוסה נמוכה יותר נותנת לשוכר יותר כוח במשא ומתן, גם על המחיר וגם על שאר התנאים. המחיר משולם בזמן הנסיעה, ולכן לפני החתימה בדקו איך הצוות שלכם יגיע לשם.
מעבר לאיילון: הבורסה
אזור הבורסה ברמת גן אינו חלק מתל אביב, אבל הסקר כולל אותו יחד עם תל אביב בגלל מאפייני האזור. השכירות שם עלתה לכ־119 ₪ למ״ר, לעומת כ־110 ₪ במחצית השנייה של 2025. לפי הסקר, האזור מושך שוכרים שמתקשים למצוא שטח גדול בתל אביב או שמחירי השכירות בעיר גבוהים להם.
איך בוחרים בפועל
- מתחילים מהאנשים. מפו איפה העובדים גרים ואיך יגיעו לכל אזור: קו אדום, רכבת, רכב או אופניים. משרד שמוסיף חצי שעה לנסיעה ירגיש את זה בגיוס.
- סופרים את העלות החודשית המלאה. שכירות, דמי ניהול, ארנונה וחניה, למ״ר ולעובד. שתי קומות באותו שכר דירה יכולות לעלות סכומים שונים מאוד.
- בודקים כמה האזור מלא. בתפוסה של כמעט 99% לא תורידו הרבה משכר הדירה, אבל יש מקום על ההשתתפות בהתאמות ועל הגמישות. בתפוסה של 90% יש מקום על הכול.
- מתחילים מוקדם. בקומה שלמה שצריכה התאמות, התחילו לחפש תשעה עד שנים עשר חודשים לפני מועד הכניסה הרצוי. הסברנו למה בכלל תשעת החודשים.
- בודקים גם שכירות משנה. חברות שמצטמצמות משכירות שטחים בשקט, לפעמים כבר מותאמים. על כך בשכירות משנה: שוק המשרדים שאף אחד לא ממפה.
מה משתנה במחצית השנייה של 2026
הסקר צופה כניסה של כמה מגדלים חדשים לאורך דרך בגין, יגאל אלון והבורסה. לפי הסקר, בעלי הנכסים יצטרכו אז לתת תנאים מסחריים אגרסיביים כדי לשמור על התפוסה. במקביל הם מתמודדים עם שטחים בשכירות משנה ועם דרישה גוברת לחוזים קצרים וגמישים. לחברה שחותמת בחודשים הקרובים זה אומר יותר מקום למשא ומתן ממה שנתוני התפוסה לבדם מראים.
בבאוהאוס אנחנו מייצגים את החברה, לא את הבניין. אנחנו ממפים את מה שפנוי בכל אזור, כולל קומות שלא מתפרסמות ושכירות משנה, משווים את ההצעות על בסיס אחד ומנהלים את המשא ומתן על החוזה בצד שלכם. עוד על ייצוג שוכרים ואיתור משרדים, או לבניינים לפי אזור: שרונה, דרך בגין ועזריאלי, יגאל אלון ו־ToHa, רוטשילד ולב העיר, רמת החייל.
שאלות נפוצות
מהו אזור המשרדים היקר ביותר בתל אביב?
דרך בגין, שבה נמצאים שרונה ומרכז עזריאלי. לפי ניומארק נת״מ, במחצית הראשונה של 2026 המחיר הממוצע במגדלי Class A שם עמד על כ־151 ₪ למ״ר בחודש, בתפוסה של 98.95%.
איפה המשרדים הזולים ביותר בתל אביב?
מבין אזורי תל אביב בסקר, ברמת החייל: כ־77 ₪ למ״ר בחודש בבנייני Class A וכ־58 ₪ בבנייני Class B, במחצית הראשונה של 2026.
כמה עולה חניה במשרדים בתל אביב?
בבנייני Class A שבסקר, מכ־886 ₪ לחניה בחודש ברמת החייל ועד כ־1,425 ₪ באזור יצחק שדה. בדרך בגין כ־1,197 ₪.
זה זמן טוב לנהל משא ומתן על חוזה משרדים?
הסקר צופה כניסה של מגדלים חדשים לאורך דרך בגין, יגאל אלון והבורסה במחצית השנייה של 2026, ובעלי הנכסים כבר מתחרים בשטחים בשכירות משנה. זה עובד לטובת השוכרים, במיוחד מחוץ לאזורים המלאים ביותר.
