כלל תשעת החודשים: מתי באמת צריך להתחיל לחפש משרדים
מגדלי ToHa ממבט על, ספטמבר 2023
לחברות טכנולוגיה ישראליות יש דפוס נפוץ מאוד ביחס למשרדים: להישאר רזות, להישאר גמישות, ולהחליט מאוחר.
במצבת עובדים, בתוכניות גיוס וברוב ההתחייבויות התפעוליות, האינסטינקט הזה נכון. בנדל״ן הוא מוביל לתוצאה צפויה ויקרה, כי בשוק המשרדים החלטה מאוחרת לא משתלמת. היא נענשת.
המלאי נסגר עוד לפני שהוא קיים
קחו את טוהא 2, המגדל של אמות שבנייתו צפויה להסתיים בסוף 2026. גוגל חתמה שם ביוני 2024 על כ-60,000 מ״ר, לאכלוס החל מינואר 2027, ובאוגוסט 2026 דיווחה אמות על חוזים חתומים או משא ומתן מתקדם על 75% מהשטחים לשיווק (Pre-leasing).
כדאי לעצור על המספרים האלה, כי הוא מתאר משהו לא אינטואיטיבי. הבניינים עוד לא גמורים. הקומות עדיין לא קיימות במובן שאפשר להשתמש בו. והן כבר תפוסות.
לכן חברה שמחליטה להתחיל לחפש כשהיא צריכה שטח לא נכנסת לשוק ובוחנת אפשרויות. היא מגיעה אחרי שהכול כבר נסגר, ובוחנת את מה שאף אחד אחר לא רצה.
המלאי שנשאר לא מתומחר בהנחה. הוא מתומחר כאפשרות היחידה, וזה דבר אחר לגמרי, ויקר בהרבה.
קומות גדולות הן לא שוק נזיל
ארגונים גדולים בצירים המרכזיים של תל אביב מחפשים לרוב קומות שלמות, ובמגדלים החדשים קומה אחת היא שטח גדול: לפי גלובס, כל קומה בטוהא 2 צפויה להשתרע על 2,500 עד 3,000 מ״ר.
מספר הבניינים שיכולים לספק שטח רציף בהיקף כזה ביצחק שדה, ביגאל אלון ובאשכול שסביבם קטן. כל כך קטן, שכל מי שעובד בשוק יכול למנות אותם בעל פה. והם מלאים: התפוסה ביגאל אלון ובאזור חסן עראפה ויצחק שדה עמדה על 99% במחצית הראשונה של 2026, לפי סקר של ניומארק נת״מ שפורסם בגלובס.
וזה משנה, כי הנחות של נזילות שמביאים מהחלטות אחרות לא תקפות כאן. קומה כזו שנתפסת יורדת מהשוק לכל תקופת השכירות, שבעסקאות פריים גדולות נמשכת לרוב שש עד עשר שנים (החוזה של Wiz במגדל לנדמרק B מ-2026 הוא לשש שנים, החוזה של גוגל בטוהא 2 לעשר). אין שוק משני שמחליף אותה באמת, ושום תקציב לא ייצר קומה נוספת.
גמישות דורשת חלופות. כשאפשר לספור את החלופות על אצבעות יד אחת, החלטה מאוחרת היא לא גמישות. היא החלטה מתוך פחות אפשרויות.
סופרים לאחור מיום הכניסה
הדרך הנכונה לחשוב על זה היא להתחיל מהיום שבו המשרד חייב לעבוד, ולספור לאחור.
עבודות התאמה נמשכות חודשים, לא שבועות, וזה אחרי שהתכנון סגור וההיתרים ביד. משא ומתן על קומה משמעותית כמעט אף פעם לא מהיר. לפניו בא החיפוש עצמו, ולפני החיפוש העבודה הפנימית: להגדיר מה באמת צריך. בדרך כלל זה השלב הארוך מכולם, כי צריך להגיע בו להסכמה, ולא רק לעשות.
כשמחברים את כל השרשרת ביושר, מגיעים לכתשעה חודשים לחברה בכל גודל. ויותר, אם הדרישה חריגה או שיש מחלוקת פנימית על ההחלטה.
לכן תשעה חודשים לפני שאתם צריכים את השטח זה לא מוקדם. זה בערך בזמן. כל מה שאחרי זה הוא לחץ זמנים, ועל לחץ זמנים משלמים בשכירות, במפרט או בשניהם.
כמה עולה להתחיל מוקדם
כמעט כלום. וזה בדיוק מה שחברות מעריכות לא נכון שוב ושוב.
להתחיל מוקדם לא אומר לחתום מוקדם. זה אומר להכיר את המלאי, להבין את המחירים, להכיר את בעלי הנכסים הרלוונטיים, ולהיות מוכנים לזוז כשהקומה הנכונה עולה לשוק.
חברה שעשתה את העבודה הזו יכולה לפעול בתוך ימים כשמופיעה הזדמנות. חברה שלא עשתה אותה תבזבז את השבועות הראשונים כדי ללמוד מה יש בשוק, ועד אז את הקומה שרצתה כבר לקח מישהו שידע מראש.
ההכנה עולה מעט תשומת לב ניהולית. הגעה בלי הכנה עולה בניין פחות טוב בשכירות גבוהה יותר, לרוב העשור הקרוב.
הכלל המעשי
אם לפי תוכנית מצבת העובדים שלכם תצמחו מעבר למשרד הנוכחי בתוך כשמונה-עשר חודשים, העבודה על השוק צריכה להתחיל עכשיו.
לא החיפוש. לא המשא ומתן. העבודה של לדעת מה קיים, מה בדרך, ומי מחזיק בו.
כשהצורך כבר ברור, הקומות הטובות נתפסו לפני שנה.
