מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הכללים והשיעורים משתנים ותלויים בנסיבות שלכם. לפני כל צעד, בדקו במקורות הרשמיים שמקושרים בעמוד והתייעצו עם עורך דין ועם יועץ מס בישראל.
לפני שמתחילים: מי לצדכם
תצטרכו שלושה אנשי מקצוע בישראל: מתווך מורשה שמאתר את הדירה ומנהל את המשא ומתן, עורך דין מקרקעין משלכם שבודק את הנכס ומנסח או בודק את החוזה, ואם לוקחים משכנתא, בנק או יועץ משכנתאות. אם אתם משלמים מס במדינה אחרת, שתפו כבר בהתחלה גם את רואה החשבון שלכם שם.
עורך הדין שלכם מייצג רק אתכם, לא את המוכר. בישראל פעמים רבות עורך הדין של המוכר הוא שמנסח את החוזה, ולכן חשוב שיהיה מי שיקרא אותו רק בשבילכם.
חיפוש וביקורים מרחוק
מתחילים בשיחה קצרה על תקציב, שכונות, גודל ומה הכי חשוב לכם: ממ״ד, חניה, מעלית, שטח חוץ, מרחק מהים או מבתי הספר. אחר כך אנחנו שולחים רשימה מצומצמת של דירות, מראים אותן בשיחת וידאו חיה ומתכננים איתכם ביקור אחד בארץ כדי לראות מקרוב את המתאימות ביותר.
בדיקות לפני שמתחייבים
לפני כל חתימה עורך הדין בודק מי הבעלים של הנכס ואם רשומים עליו משכנתאות, שעבודים, הערות אזהרה או זכויות אחרות, בדרך כלל באמצעות נסח טאבו או המרשם הרלוונטי לבניין. חלק גדול מהקרקע בישראל שייך למדינה ומנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל, ולכן לפעמים נדרשים שלבים ואישורים נוספים. היתרי הבנייה ומצב התכנון נבדקים מול העירייה.
כדאי להזמין מהנדס בלתי תלוי שיבדוק את הדירה ואת הבניין, במיוחד בבניין ותיק. הבדיקה שווה את העלות.
ההצעה והחוזה
אחרי שמסכמים מחיר ותנאים עיקריים, עורכי הדין מנסחים את חוזה המכר. היזהרו מכל מסמך שחותמים עליו לפני החוזה, כמו זיכרון דברים או טופס הצעה: בישראל מסמך כזה יכול לחייב אתכם. חוץ מהזמנת שירותי תיווך, אל תחתמו על שום דבר בלי עורך הדין שלכם.
החוזה קובע את לוח התשלומים. בדרך כלל משלמים בכמה תשלומים: הראשון בחתימה, והיתרה כנגד המסירה. זמן קצר אחרי החתימה נרשמת בדרך כלל הערת אזהרה לטובת הקונה, כדי להגן עליו.
מסים ועמלות ברכישה
הקונה משלם מס רכישה. תושב חוץ משלם בדרך כלל יותר מתושב ישראל שקונה דירה יחידה, ועולים חדשים יכולים לקבל הקלה. הפרטים במדריך מס הרכישה. הקונה משלם גם שכר טרחה לעורך הדין שלו, ואם מלווה אותו מתווך, גם דמי תיווך.
לפי החוק בישראל, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב, ולכן אנחנו מסכמים איתכם את דמי התיווך וחותמים על ההזמנה לפני שאנחנו מראים לכם נכס.
מסירה ורישום
את המפתחות מקבלים אחרי ששילמתם את מה שנקבע לתשלום במסירה. רישום הנכס על שמכם נעשה מאוחר יותר: הוא דורש את אישורי המס של שני הצדדים, ויכול לקחת חודשים. עורך הדין מטפל ברישום, ובינתיים הערת האזהרה מגינה עליכם.