נדל״ן מסחרי: חברות ההייטק עוברות מהמשרד הקלאסי אל המתחם
מגדלים ליד שרונה, תל אביב
שוק הנדל״ן המסחרי בתל אביב עובר שינוי מבני. חברות טכנולוגיה שצומחות מהר כבר לא מחפשות משרד תאגידי רגיל; הן מחפשות מתחם הייטק משולב (Tech Hub). ככל שחברות בסבב B ו-C גדלות, הביקוש עובר לשטחי משרדים בסטנדרט A (Class A), עם מרכזי רווחה, סביבות עבודה משותפות וקיימות מוסמכת, למשל בתקן LEED.
השינוי בולט במיוחד לאורך דרך מנחם בגין, סביב עזריאלי ושרונה, ובציר יגאל אלון. לפי ניומארק נת״מ, דמי השכירות הממוצעים בסטנדרט A בציר בגין הגיעו במחצית השנייה של 2025 לכ-₪146 למ״ר לחודש, ובמגדלי הפרימיום נסגרות עסקאות של ₪160-185 למ״ר. משקיעים בעלי הון גבוה במיוחד ושוכרים רב-לאומיים שרוצים נכסים כאלה צריכים לפעול בשוק תחרותי, שבו הרבה מהעסקאות נסגרות מחוץ לשוק. זה בדיוק התחום של באוהאוס: גישה לנכסים לפני סיום הבנייה.
מאת טמיר עודי, מייסד באוהאוס
עיקרי הדברים
- דמי שכירות: במחצית השנייה של 2025 עמדו דמי השכירות הממוצעים במגדלי המשרדים בסטנדרט A בתל אביב על כ-₪125 למ״ר לחודש, כ-₪146 בציר מנחם בגין וכ-₪147.5 במתחם יצחק שדה/חסן ערפה, לפי ניומארק נת״מ. במגדלי הפרימיום בצירי יגאל אלון, מנחם בגין, שרונה ו-ToHa נסגרות עסקאות של ₪160-185 למ״ר, לפי משרד התיווך 770 משרדים.
- מעבר לאיכות: השוכרים מתרכזים במגדלים חדשים ואיכותיים. במחצית השנייה של 2025 הגיעה התפוסה לכ-98.7% בציר מנחם בגין ולכ-99.1% בציר יגאל אלון, לפי 770 משרדים, ואילו בבנייני המשרדים בסטנדרט B בתל אביב היא ירדה לכ-87.4%, לפי ניומארק נת״מ.
- המוקדים החדשים: דרך מנחם בגין (עם מגדלי עזריאלי ושרונה) וציר יגאל אלון עקפו את אזור רוטשילד אצל מי שצריך קומות גדולות. באזור הסיטי (רוטשילד) ירדו דמי השכירות הממוצעים בסטנדרט A במחצית השנייה של 2025 מכ-₪136 לכ-₪130 למ״ר, ובמגדל עזריאלי שרונה נחתמו לאחרונה עסקאות של כ-₪180-185 למ״ר.
- השכרה מראש: שוכרים גדולים מתחייבים מוקדם. ביוני 2024 שכרה Google כ-60,000 מ״ר (כ-20 קומות) במגדל ToHa2 בציר יגאל אלון, שהיה אז עדיין בבנייה, לעשר שנים החל מינואר 2027, כך דיווח גלובס.
המשרד הקלאסי יוצא, מתחם ההייטק נכנס
המשרד התאגידי המוכר, עם חלוקה קשיחה לתאים, חדרי מנהלים סגורים וחדרי ישיבות קבועים, כבר לא עונה על הצרכים התפעוליים והתרבותיים של חברות טכנולוגיה. בתל אביב, מרכז עולמי של מו״פ ושל חדשנות במימון הון סיכון, סביבת העבודה הפכה לנכס אסטרטגי: כלי לגייס עובדים טובים ולשמור עליהם.
מה צריכה חברה אחרי סבב B או C
כשחברת טכנולוגיה סוגרת סבב B או C, העדיפות הראשונה שלה היא לגייס עובדים בלי לאבד את תרבות החברה. היא צריכה קומות גמישות בצפיפות נמוכה, שמתאימות לעבודה היברידית. הדגש עבר ממקסימום עמדות למקסימום מרחב לעבודה משותפת.
בפועל: עמדות פתוחות בלי שיוך קבוע (hot-desking), אזורים לעבודה יצירתית וחללי הצגה מודולריים, שמארחים גם האקתון פנימי וגם מצגת למשקיעים. התכנון צריך לשקף את שיטת העבודה האג׳ילית של המפתחים שיושבים בו.
רווחה וקיימות: תנאי סף
עובדי ההייטק בעולם מצפים היום שהסביבה הפיזית תתמוך באופן פעיל בבריאות הגופנית והנפשית שלהם. לכן יזמים רבים פועלים להשגת הסמכות LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ובתקן WELL Building Standard.
מערכות מיזוג מתקדמות עם סינון HEPA, תאורה שמותאמת למחזור היום, עיצוב ביופילי (למשל קירות ירוקים חיים) ומרכזי רווחה בבניין, עם חדר כושר וחדרי מדיטציה, כבר אינם תוספת יוקרתית. אלה דרישות הבסיס של שוכרים בסטנדרט A.
המפה החדשה של המשרדים בתל אביב
מרכז הכובד של הנדל״ן המסחרי בתל אביב זז מזרחה: מהרובע הפיננסי ההיסטורי של שדרות רוטשילד אל צירים צפופים, בשימושים מעורבים, שתוכננו לתעשיית ההייטק.
דרך בגין, עזריאלי ושרונה: קו הרקיע החדש
הקטע של דרך מנחם בגין סביב מגדלי עזריאלי ושרונה הפך לכתובת המשרדים המובילה של תל אביב. הוא מחובר היטב לתחבורה ציבורית: לקו האדום של הרכבת הקלה, שנפתח באוגוסט 2023, יש שלוש תחנות לאורך דרך בגין (שאול המלך, יהודית וקרליבך), והאזור צמוד לתחנת הרכבת תל אביב השלום. הקומות הגדולות כאן מבוקשות מאוד אצל תאגידים רב-לאומיים.
במגדלים יש גינות גג גדולות, מסעדות ברמה גבוהה ומערכות אבטחה מתקדמות. לכן האזור הפך ליעד מוביל לחברות טכנולוגיה גדולות שרוצות לבסס בעיר נוכחות קבועה. ממש בסמוך לדרך בגין, במתחם יצחק שדה/חסן ערפה, נרשמו במחצית השנייה של 2025 דמי השכירות הממוצעים הגבוהים בעיר בסטנדרט A, כ-₪147.5 למ״ר, לפי ניומארק נת״מ.
ציר יגאל אלון: העורק הראשי
ציר יגאל אלון, שעובר במקביל לנתיבי איילון, הפך מאזור תעשייה לעורק הייטק צפוף. מה שמושך אליו חברות הוא הנגישות למי שמגיע לעבודה מהרצליה פיתוח ומרמת אביב, והנוכחות של ענקיות טכנולוגיה ותיקות. הפרויקטים החדשים לאורך יגאל אלון מתוכננים כקמפוס אנכי: כמה קומות מחוברות באטריום פנימי, כדי לעודד עבודה משותפת בין מחלקות.
"מתחם טכנולוגיה מודרני הוא יותר ממקום עבודה. זו מערכת שהונדסה בקפידה כדי לטפח חדשנות, שיתוף פעולה ובריאות גופנית, והיא הביטוי הפיזי המובהק ביותר של המותג של החברה", אומר טמיר עודי.
השוק הסגור: איך פועלים בו עם באוהאוס
לקרנות עושר ריבוניות, לגופי פמילי אופיס ולמשקיעים מוסדיים, רכישה או שכירה של נדל״ן מסחרי מובחר בתל אביב כרוכה בחסם כניסה משמעותי. ההיצע של השטחים המובחרים מצומצם, התפוסה גבוהה מאוד, ועסקאות רבות נסגרות מאחורי דלתיים סגורות.
היתרון של מי שנכנס לפני סיום הבנייה
כשהנכסים המבוקשים ביותר נתפסים הרבה לפני שיוצקים את הבטון, גישה לעסקאות מחוץ לשוק היא יתרון תחרותי מכריע. באוהאוס נשענת על קשרים ותיקים עם היזמים, האדריכלים והבעלים המוסדיים המובילים באזור, ומזהה הזדמנויות בשלב מוקדם של הפרויקט.
כך הלקוחות העסקיים שלנו יכולים לחתום על חוזי שכירות ארוכים ולהתאים לדרישות המדויקות שלהם את תכנון הקומות, את מערכות ה-MEP (מכניקה, חשמל ואינסטלציה) ואת שירותי הרווחה, עוד לפני סיום הבנייה.
שאלות נפוצות
כמה עולה בממוצע מ״ר במשרד בסטנדרט A בתל אביב?
לפי ניומארק נת״מ, דמי השכירות הממוצעים במגדלי המשרדים בסטנדרט A בתל אביב עמדו במחצית השנייה של 2025 על כ-₪125 למ״ר לחודש. בצירים המובילים המחיר גבוה יותר: כ-₪146 בציר מנחם בגין וכ-₪147.5 במתחם יצחק שדה/חסן ערפה, ובמגדלי הפרימיום בצירי יגאל אלון, מנחם בגין, שרונה ו-ToHa נסגרות עסקאות של ₪160-185 למ״ר. רמת הגמר, הקומה ואורך החוזה משפיעים על המחיר הסופי.
למה חברות טכנולוגיה עוזבות את שדרות רוטשילד?
שדרות רוטשילד נשארות כתובת יוקרתית לחברות פיננסים קטנות ולמשרדי הון סיכון. אבל הבניינים ההיסטוריים והשטחים המוגבלים שם לא יכולים לספק את הקומות הגדולות והרציפות שחברות בסבב B ו-C וחברות טכנולוגיה גדולות צריכות כשהן גדלות. במגדל ToHa2 בציר יגאל אלון, למשל, כל קומה היא 2,500-3,000 מ״ר, לפי גלובס. צירים כמו מנחם בגין ויגאל אלון נותנים לארגונים האלה את ההיקף, התשתיות המודרניות והחיבור לתחבורה ציבורית. גם דמי השכירות משקפים את זה: במחצית השנייה של 2025 ירד הממוצע בסטנדרט A באזור הסיטי (רוטשילד) מכ-₪136 לכ-₪130 למ״ר, בזמן שבדרך בגין ובמתחם יצחק שדה הוא עלה.
איך באוהאוס עוזרת לחברות להשיג שטחי משרדים?
באוהאוס נותנת גישה מחוץ לשוק לפרויקטים מסחריים מובחרים בתל אביב, ולא פעם סוגרת עסקאות שכירות ורכישה לפני תחילת הבנייה או בשלביה הראשונים. הצוות שלנו מייעץ ללקוחות בתכנון המרחב, בעמידה בתקני רווחה ובמשא ומתן על חוזה השכירות, כדי שהמשרד יתאים גם לצרכים התפעוליים וגם ליעדי הקיימות של החברה.
איזה תפקיד יש לקיימות בנדל״ן המסחרי בתל אביב היום?
קיימות היא היום שיקול מרכזי בנכסים מסחריים בתל אביב, ושוכרים בינלאומיים רבים מחפשים הסמכה ירוקה כמו LEED כדי לעמוד ביעדי ESG (סביבה, חברה וממשל תאגידי) גלובליים. בניין ירוק חוסך בעלויות התפעול בזכות יעילות באנרגיה ובמים, ואיכות סביבה פנימית טובה יותר עוזרת למשוך שוכרים ולשמור עליהם.
מקורות
- מרכז הנדל״ן: סיכום 2025 בשוק המשרדים, נתוני ניומארק נת״מ (אפריל 2026)
- ice: דמי השכירות במשרדים בתל אביב ועסקאות במגדלי הפרימיום, ניומארק נת״מ ו-770 משרדים (דצמבר 2025)
- ice: שוק המשרדים בקריסה, ורק בת״א משלמים 150 שקל למ״ר (מאי 2026)
- גלובס: Google leases 20 floors in new Tel Aviv tower (יוני 2024)
- ויקיפדיה: Red Line (Tel Aviv Light Rail)
- ויקיפדיה: דרך בגין (תל אביב)
