מה זה דירת באוהאוס? לגור בעיר הלבנה של תל אביב
בית מנחם ומרים, העיר הלבנה, תל אביב
בתל אביב, "דירת באוהאוס" היא דירה באחד הבניינים המודרניסטיים של העיר הלבנה, שנבנו מתחילת שנות ה־30 ועד שנות ה־50. השם המדויק יותר לסגנון הוא "הסגנון הבינלאומי". השם באוהאוס בא מבית הספר הגרמני לאמנות ולעיצוב, אבל רק מעטים מהאדריכלים למדו בו בפועל; רובם הוכשרו ועבדו במקומות אחרים באירופה לפני שעלו. ב־2003 הכריזה אונסק״ו על העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית, בזכות מכלול יוצא דופן של התנועה המודרנית. רבים מהבניינים האלה מוגנים היום בתוכנית השימור של העירייה, וזה משפיע על מה שמותר לבעלים לשנות.
איך מזהים בניין כזה
האדריכלים התאימו את המודרניזם האירופי לאקלים של תל אביב. הסימנים חוזרים מרחוב לרחוב:
- קירות מטויחים בלבן או בגוון בהיר וגגות שטוחים, לא פעם משותפים לדיירים.
- חלונות סרט אופקיים ומרפסות ארוכות לאורך החזית.
- מרפסות מעוגלות בפינות הבניין, הסימן המזוהה ביותר של הסגנון.
- חלון גבוה וצר לאורך חדר המדרגות, שזכה לכינוי "חלון מדחום".
- קומת עמודים: עמודים שמגביהים את הבניין מעל כניסה וגינה מוצלות.
- מרפסות עמוקות ופתחים קטנים שמרחיקים את השמש.
רוב הבניינים האלה בני שלוש או ארבע קומות, ועומדים בתוך גינות על מגרשים קטנים. זה נובע מהתוכנית העירונית שהכין פטריק גדס לתל אביב בשנים 1925 עד 1927, שלפי אונסק״ו היא התוכנית העירונית הגדולה היחידה שלו שמומשה.
איפה הם נמצאים
אתר המורשת העולמית המוגן כולל שלושה חלקים: העיר הלבנה המרכזית, לב העיר ושדרות רוטשילד, ואזור ביאליק. ברחובות סביב רוטשילד, דיזנגוף ושינקין נמצאים הבניינים המוכרים ביותר. בצפון הישן, בין אבן גבירול לים, יש בניינים רבים מאותן שנים. ראו את המדריכים שלנו ללב העיר ולצפון הישן.
איך זה לגור בדירה כזו
- אור ואוויר. אוורור טבעי, מרפסות וחלונות ביותר מכיוון אחד היו חלק מהתכנון.
- גדלים צנועים. בהרבה דירות שניים או שלושה חדרים. דירות גדולות יותר נוצרו לא פעם מאיחוד של שתי דירות או מבנייה על הגג.
- לעתים קרובות בלי מעלית. בבניין של שלוש או ארבע קומות משנות ה־30, מעלית היא יוצא מן הכלל. בחלק מהבניינים הוסיפו מעלית במסגרת שיפוץ.
- בלי חניה ולעתים קרובות בלי מרחב מוגן. הבניינים קדמו לשתי הדרישות.
- בניין עם עבר. שמונים או תשעים שנה של תיקונים, מרפסות סגורות ותוספות ניכרים בטיח, באינסטלציה ובניירת.
שימור: מה זה אומר לבעלים
לפי עיריית תל אביב-יפו, בעיר יש כ־2,000 מבנים לשימור, וכ־1,000 מהם כלולים בתוכנית השימור 2650ב, שאושרה ב־2008. כ־190 מהם לשימור בהגבלות מחמירות, ובהם ככלל אסור להוסיף בנייה על המגרש. בשאר המבנים לשימור התוכנית מאפשרת תוספות, כמו קומות נוספות בגבולות שנקבעו, ומחייבת לשקם את הבניין לפי ההנחיות שלה. בעלים של מבנים לשימור מחמיר יכולים במקום זאת להעביר את זכויות הבנייה שלא נוצלו למגרש אחר.
לקונים זה אומר שלושה דברים:
- שינויים צריכים אישור. החזית, החלונות, המרפסות והגג כפופים לתוכנית, ומחלקת השימור בעירייה בודקת את בקשות ההיתר.
- בניין משוקם הוא נכס. בניין שכבר שוקם לפי התוכנית עשה את החלק היקר. בניין שלא שוקם עוד יצטרך לעשות את זה, והדיירים יחלקו בעלות.
- יש עזרה. העירייה מציעה מענקים, הלוואות מסובסדות וליווי מקצועי לשיקום מבנים לשימור.
מה לבדוק לפני שקונים
- האם הבניין לשימור, ובאיזו רמה? העירייה מפרסמת את רשימת המבנים בתוכנית ואת מפת השימור.
- האם הבניין כבר שוקם? אם לא, האם מתוכנן שיקום, וכמה הוא יעלה לכל דירה?
- האם הכול בהיתר? מרפסות סגורות, חדרים על הגג ודירות מאוחדות לא תמיד אושרו. השוו את הדירה לתוכניות ההיתר.
- השלד. בבניינים בגיל הזה, בקשו ממהנדס לבדוק את הבטון והברזל, את האינסטלציה ואת החשמל.
- זכויות על הגג. למי שייך הגג, והאם למישהו כבר יש זכות לבנות עליו?
- המחיר. השוו לעסקאות בבניינים מאותה תקופה. מחשבון הערכת השווי שלנו עושה את זה כששנת הבנייה ידועה, ועמוד השוק מציג מחירים לפי שכונה.
מחפשים בית עם אופי בעיר הלבנה? ראו את הדירות למכירה ואת הפנטהאוזים, ואם אתם קונים מחו״ל, קראו איך בוחרים שכונה.
שאלות נפוצות
מה זה דירת באוהאוס בתל אביב?
דירה באחד הבניינים המודרניסטיים של העיר הלבנה, שנבנו מתחילת שנות ה־30 ועד שנות ה־50 בסגנון הבינלאומי: קירות לבנים, גגות שטוחים, חלונות סרט ומרפסות מעוגלות.
למה תל אביב נקראת העיר הלבנה?
בגלל הבניינים המודרניסטיים הלבנים והבהירים שלה, שנבנו מתחילת שנות ה־30 ועד שנות ה־50. ב־2003 הכריזה אונסק״ו על העיר הלבנה כאתר מורשת עולמית.
אפשר לשפץ דירה בבניין לשימור?
כן, לפי כללי תוכנית השימור. עבודות בחזית, בחלונות, במרפסות ובגג צריכות אישור, ובמבנים לשימור מחמיר אי אפשר להוסיף קומות על המגרש.
יש מעלית בבנייני הבאוהאוס בתל אביב?
רוב הבניינים המקוריים בני שלוש וארבע קומות נבנו בלי מעלית. בחלקם הוסיפו מעלית בשיפוץ, ולכן כדאי לבדוק כל בניין לגופו.
